Discussion :

[pmithrandir]

Bonjour,

Il y avait déjà eu une discussion sur le sujet du logement que je voulais compléter, mais impossible de la retrouver.

Je suis tombé hier sur un article sur le site des echos sur le sujet des loyers impayés, et des réactions à avoir pour les propriétaires.

http://www.lesechos.fr/entreprises-s...res-545279.php

Une chose m'a étonné, sur le premier graphique, on voit que les problèmes de paiement ou de non respet du bail représentent une part beaucoup plus importante que ne le laisse entendre la "propagande" habituelle. En effet, on parle de 1% a 2% de personnes qui poserait problème, alors que dans cet article, ils donnent quelques chiffres bien différents :

- Contentieux menant normalement à une expulsion locative : 155 / 1000 (+29.3 depuis 2001)
- Dont contentieux pour défaut d'assurance ou non paiement du loyer : 113.7 / 1000 (+32.6 depuis 2001)

- Expulsions réelles : 12 / 1000 (+5.7 depuis 2001)

Déjà, je comprends mieux pourquoi il est si facile de connaitre quelqu'un qui a eu des soucis, puisque l'on a environ une chance sur 6 - 7 d'avoir un locataire qui pose des problème et une chance sur 9 pour que ait des impacts financiers importants ou sur le logement (pas d'assurance par exemple)

- Est ce que vous connaissez les chiffres pour d'autres pays ? Est ce que nous n'avons pas un "effet" d'aubaine en France avec des gens qui, sachant qu'ils vont partir durant l'hiver arretent de payer leur loyer pour profiter de la trève hievernale ?

- Est ce que nous n'avons pas là un des principales raisons des loyers chers ainsi que de la rareté des logements disponible à la location et des conditions draconiènnes pour les obtenir ?

Pierre

[fregolo52]

Salut,

Pour moi la trêve hivernale n'est pas le problème majeure. Une procédure d'expulsion dure environ 2ans, donc pendant ce temps le proprio perd plus 2ans de loyer vu que tu ne lances pas cette procédure au 1er mois impayé.

Moralité, il est plus rentable (moins risqué) de spéculer sur un logement vide que de le loyer.

Tant que la loi protégera autant les mauvais payeurs, le DAL aura toujours du boulot.
J'entends par mauvais payeurs les gens qui ont 6 mois ou plus d'arriérés.

[Jon Shannow]

Dire que les prix élevés des loyers est la conséquence des impayés, c'est à mon avis, prendre le problème à l'envers. Les prix des loyers n'ont cessé de grimper ces dernières années.

Les derniers gouvernements ont pris plein de mesure pour exempter les propriétaires fiscalement, et ces derniers se sont goinfrés avec les loyers sur-cotés, sans réaliser le moindre travail de rénovation de leurs logements.

Fallait pas s'attendre à autre chose. Les loyers auraient dus être encadrés depuis longtemps, et mettre des mesures beaucoup plus draconiennes pour les propriétaires qui n'entretiennent pas leurs logements locatifs.

[GPPro]

- Est ce que nous n'avons pas là un des principales raisons des loyers chers ainsi que de la rareté des logements disponible à la location et des conditions draconiènnes pour les obtenir ?

C'est une blague ? Tu ne penses pas que ce pourrait être l'inverse ? Qu'il y a de plus en plus d'impayés justement parce que les loyers atteignent des niveaux déraisonnables ?

[Bluedeep]

C'est une blague ? Tu ne penses pas que ce pourrait être l'inverse ? Qu'il y a de plus en plus d'impayés justement parce que les loyers atteignent des niveaux déraisonnables ?

Dire que les loyers atteignent un niveau déraisonnable est une absurdité qui ne résiste pas 5 secondes à un regard sur les chiffres.

En général, un appartement s'achète pour 200 à 240 loyers, quand ce n'est pas 300 ou plus en région parisienne.

Partant de là, quand on est pas en période de hausse de la valeur intrinsèque de l'actif,le rendement tirée du loyer est faible.
Un rendement faible est parfaitement admissible sur un placement extrémement sur.
Jusque là, le rendement était articificiellement réhaussé, et par laà même sécurisé, par la hausse régulière de la valeur de l'actif (sur la période 2000-2010 en gros); comme les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, cette hausse de la valeur intrinsèque est plus ou moins terminée jusqu'au prochain cycle.

A partir de ce moment, le rendement doit passer uniquement sur le revenu généré (le loyer).
Or ce revenu généré est faible , ce qui comme déjà dit, n'est pas forcément génant, à condition qu'il soit sur.

Or, cet indulgence abusive à l'égard des mauvais payeurs (encore une triste spécifité de notre pays) contribue à désécuriser l'investissement. (et a d'autres coséquence : difficulté à trouver un appart pour un jeune - ou pour quelqu'un qui change de région et de travail d'ailleurs - qui n'est pas en mesure de présenter des garantie tiers, de là frein à la mobilité professionelle, etc .....).

[fregolo52]

C'est une blague ? Tu ne penses pas que ce pourrait être l'inverse ? Qu'il y a de plus en plus d'impayés justement parce que les loyers atteignent des niveaux déraisonnables ?

Il y a toujours eu des impayés, et les HLM ne sont pas épargnés, pourtant on ne peut pas dire que ces loyers soient super élevés.

Après, c'est sûre, il y a des "pourris" des 2 côtés qui profitent du système. Ce sont ceux-là qui ont rendu la situation actuelle.

Comme je l'ai dit : c'est plus rentable d'avoir un logement vide vendable à tout moment, donc ça fait de la rareté pour ceux qui loue, donc avec l'inflation immobilière couplée à la loi de l'offre et de la demande, les prix grimpent en flèche.

[Bluedeep]

Moralité, il est plus rentable (moins risqué) de spéculer sur un logement vide que de le loyer.

Spéculer ne peut se faire qu'en période haussière sur ce type d'actif, ou alors il faut spéculer à LT.

[GPPro]

Je n'interviendrai plus sur ce fil, vue la population je sais que c'est une cause perdue d'avance.

Mais bravo les points de vues de petits bourgeois ("placement", "rendement", quand des gens sont à la rue, incapables de se loger malgré un boulot..), essayez juste une seconde de vous placer de l'autre coté de la lorgnette.

[Bluedeep]

donc avec l'inflation immobilière couplée à la loi de l'offre et de la demande, les prix grimpent en flèche.

1990-1997 : hausse;
1998-2000 ! stable.
2000-2010 : hausse.
2011 : amorce de baisse.

Arrpete de parler de prix qui grimpent en flèche, ça n'a pas de sens. L'immo est un marché cyclique, comme tout marché, mais les cycles sont plus longs c'est tout. Mais pas plus avec l'immo qu'avec les commodities ou ce que tu veux, les arbres ne montent jusqu'au ciel.

[Bluedeep]

essayez juste une seconde de vous placer de l'autre coté de la lorgnette.

Tu essayes toi ? non, j'ai pas l'impressioon.

[fregolo52]

1990-1997 : hausse;
1998-2000 ! stable.
2000-2010 : hausse.
2011 : amorce de baisse.

Arrpete de parler de prix qui grimpent en flèche, ça n'a pas de sens. L'immo est un marché cyclique, comme tout marché, mais les cycles sont plus longs c'est tout. Mais pas plus avec l'immo qu'avec les commodities ou ce que tu veux, les arbres ne montent jusqu'au ciel.

D'accord, mais...
Un couple avec 8k de salaire par mois est un pauvre à Paris, tu trouves ça normal ?
Je ne regarde pas trop les loyers, mais à l'achat les prix grimpent pas mal, donc les loyers sont en conséquence.
Et les fluctuations sont beaucoup liées à la région.

Mais bravo les points de vues de petits bourgeois ("placement", "rendement", quand des gens sont à la rue, incapables de se loger malgré un boulot..), essayez juste une seconde de vous placer de l'autre coté de la lorgnette.

Les loueurs peuvent être des retraités. Pour eux, un impayé pour les ruiner.

[pmithrandir]

Prenons le logement comme un investissement financier.

Il est facile d'investir son argent à 3-4 voir 5% sans trop de risque. Renseignez vous auprès de votre banquier, mais avec 200 000 euros, on peut se diversifier assez pour rester dans ces taux là en moyenne(les meilleures années c'est 10-12%, les moins bonnes vous perdez 5%)

Mettons 3.5% pour quelqu'un qui ne veut pas se fouler.
Si l'immobilier ne rapporte pas autant en comptant tout, l'argent va ailleurs.

Et il y a pas mal de charges / risques :
- en moyenne, entre 1 et 2.5% de la valeur du bien en entretien annuel
- impôts fonciers
- impôts sur les revenus locatifs
- parfois perte de valeur pour le bien(les maisons des lotissements des années 70 par exemple ont pour certains des difficultés a passer les 40 ans, c'est donc une perte sèche parce que le capital initial est perdu(ok, en monnaie de maintenant c'est peu, mais l'effort était réel à l'époque).
- le risque d'impayés, qui entraine des procédure couteuse(une expulsion, c'est 3-5000 euros de frais de justice qui ne seront pas remboursé par une personne insolvable)
- le risque de détérioration d'un bien, en particulier parce que l'on entretien pas celui ci ou que l'on a peur de signaler des problèmes. (mes voisins n'avaient pas signalé un joint qui coulait sur un velux pour ne pas perdre la caution, et toute la toiture a été infiltrée d'eau. Mais ca peut être aussi des gens juste sales, après 3 ou 4 années, il faut tout refaire, ou des gens qui n’aèrent jamais, n'ouvrent jamais les volets, ce qui créé de la moisissure et favorise les champignons, etc...
- le temps investi et l'impossibilité d'anticiper tous les problèmes. le jour ou il faut sortir 3000 euros pour une réparation, il vaut mieux les avoir de coté.

Au final, la part de risque en fonction du locataire est assez forte.

Pour toutes ces raisons, on recommande de ne pas investir dans un bien qui pourrait rapporter moins de 6% par an de sa valeur. Le loyer est en fait indexé plus ou moins directement sur le prix d'achat d'un bien. Un taux considéré comme acceptable est a 8%, bon a 10%. (ce qui donnera en vrai 4-6% en général)

Dans un monde capitaliste, les prix sont fixés par le marché. Hors ce marché est soumis à l'offre et à la demande.
Si on a 110 logements pour 100 personnes, les prix baissent et la qualité augmente.
Si on a 100 logements pour 90 personnes c'est l'inverse.
Et plus le différentiel va dans un sens ou dans l'autre, plus l'effet est accentués dans un sens ou dans l'autre.

De ce point de vue là, on a 2 solutions :
- soit on sort le logement du marché, et l'état assure la création de logements pour tous.
- soit on reste dans le marché et on encourage la construction.

Toutes les autres politiques vont à l'encontre du marché et ne peuvent pas fonctionner dans un marché qui démarre en manque de logement. La première des conséquences lorsque l'on va a l'encontre du marché est que celui ci se contracte, ce qui est l'exact opposé de ce que l'on recherche.

Je vis dans d'autres pays depuis quelques années maintenant, Canada puis Roumanie. Dans ces 2 pays, j'ai obtenu un logement en un rien de temps et sans garanties. Dans les 2 cas, j'ai pu obtenir des propriétaires quelque chose de bien plus décent que ce que j'ai obtenu en France. Dans ces 2 pays, le marché est libre et non faussé à l'avantage financier exclusif du propriétaire. Dans ces 2 pays, il y a une offre qui est devenu supérieure à la demande en quelques années, toutes les personnes ayant les capacités financières s'étant ruées sur l'aubaine qui s'est révélée moyenne après quelques années (puisque les loyers stagnent et l'entretien augmente)

La France est le seul pays au monde à ma connaissance qui interdit les expulsions durant presque la moitié de l'année, et ou il faut plusieurs années pour arriver à se débarrasser d'un locataire. Ce n'est pourtant pas le pays ou il y a le moins de personnes dans la rue, ni celui ou les loyers sont le plus bas, ni celui en général ou les locataires sont bien traités.

En plus, je vous ferait une confidence, mais les propriétaires eux sont très bien logés. Ils ne souffrent pas du tout de cette situation.

[Jon Shannow]

1990-1997 : hausse;
1998-2000 ! stable.
2000-2010 : hausse.
2011 : amorce de baisse.

Arrpete de parler de prix qui grimpent en flèche, ça n'a pas de sens. L'immo est un marché cyclique, comme tout marché, mais les cycles sont plus longs c'est tout. Mais pas plus avec l'immo qu'avec les commodities ou ce que tu veux, les arbres ne montent jusqu'au ciel.

Donc, si je te suis, les prix des logements n'ont pas grimpé...
Pourtant, selon tes propres chiffres, sur la période 1997 - 2011, ça fait 19 ans de hausse, 3 ans de stabilité, quant à la supposé baisse en 2011, j'ai cru comprendre que peut-être, et ce n'était pas sûr, les prix baisseraient en 2013, et ce, pour la première fois depuis plus de 30 ans. Donc, j'ai du mal à comprendre ton raisonnement.

[Bluedeep]

D'accord, mais...
Un couple avec 8k de salaire par mois est un pauvre à Paris, tu trouves ça normal ?

Non, mais ce n'est pas sur cela que je te répondais, mais sur le fait que tu soustendais que la croissance des prix était sans limite. Ce qui faux à la fois historiquement et logiquement.

Les loueurs peuvent être des retraités. Pour eux, un impayé pour les ruiner.

Tout à fait. D'où la nécessité de sécuriser un investissement qui hors période de hausse des actifs est à rendement faible (2% net au final).

Il est intéressant de noter que la rentabilité locative en IdF est une des plus faible. (les loyers sont élevés mais moins que les prix d'achat).

D'ailleurs cette hausse de l'immo qu'on a connu pendant près de 12 ans est une catastrophe sur un plan macroéconomique : elle détourne les investissements des secteurs productifs en créant une richesse artificielle. (on a un exemple flagrant des conséquences dans le cas de l'Espagne, une caricature).

Une des rares chose censée qu'à dit la pseudo écolo Mme la Ministre de la Flotte - elle a dit qu'il fallait féminiser sa fonction - est qu'elle ferait tout pour ne pas laisser enfler la bulle immobilière - la question est va-t-elle pouvoir faire quelque chose ? c'est possible à condition de cesser de doper la demande pour doper l'offre.

[Bluedeep]

Donc, si je te suis, les prix des logements n'ont pas grimpé...

Tu devrais apprendre à lire avant de répondre, ça t'éviterait de poster des conneries.

Je ne te répondrais pas, ça me fatigue, je te renvoi vers google et t'invite à faire une recherche sur les travaux de Friggit concernant les cycles immobiliers,leur ampleur et leur durée (un indice, cherche avec "tunnel de Friggit).

[Jon Shannow]

@pmithrandir ) Tu oublies de préciser toutes les dispositions fiscales prisent depuis des décennies pour que les acheteurs qui louent soient défiscalisés. Bref, c'était tout bénef'.

[pmithrandir]

Je n'interviendrai plus sur ce fil, vue la population je sais que c'est une cause perdue d'avance.

Mais bravo les points de vues de petits bourgeois ("placement", "rendement", quand des gens sont à la rue, incapables de se loger malgré un boulot..), essayez juste une seconde de vous placer de l'autre coté de la lorgnette.

Tu crois que je suis propriétaire ? A 29 ans, ca serait pas mal...

Je suis locataire depuis des années, j'ai supporté le système français et ses désagréments. L'humiliation de demander des cautions pour se loger... bref, un marché de la location malade par la perte de confiance mutuelle des deux intervenants.
Ensuite je suis aller voir d'autres systèmes, et j'a retrouvé des choses qui fonctionnent bien mieux.

Ensuite, autoriser les expulsions à 2 conséquences dans un marché de manque de logement :
- moins de dégradation du bien
- augmentation des recettes du propriétaire(donc sécurisation de l'investissement)

Le nombre de personne à la rue ne change pas, il diminue. En effet, un logement après une expulsion retrouve vite un locataire. Donc, on a +1 dehors, +1 dedans, score identiques.
Mais comme le risque est moins grand, certains vont accepter de le prendre, ce qui va faire peut être 5 ou 10% de logements en location en plus.

Encore une fois, si le propriétaire y gagne, le locataire aussi.
L'ennemi naturel d'un propriétaire n'est pas son locataire, mais le propriétaire d'à coté qui peut le lui piquer.

[pmithrandir]

@pmithrandir ) Tu oublies de préciser toutes les dispositions fiscales prisent depuis des décennies pour que les acheteurs qui louent soient défiscalisés. Bref, c'était tout bénef'.

C'est quelque chose que je trouve justement très stupide. Le gouvernement n'a pas besoin de dispositions fiscales payées par la communauté pour construire tous types de logement. Qu'il en ai pour l'aider à construire certains types, logement à loyers modérés, résidences étudiantes, ... ou il veut artificiellement affecter le marché avec des conditions imposées, ca peut se tenir (et encore) mais normalement, il n'a besoin de rien d'autre que de donner un cadre législatif équilibré.

Toutes les dépenses en De Robien que l'on a faites étaient totalement inutiles pour moi. 80 Millions par an environ si je comprend bien, soit plus ou moins 1 Milliard sur 10 ans.
Elles cherchaient a améliorer le marché en forçant un comportement contre nature (forcer des gens qui ne veulent pas initialement louer à le faire).

Alors qu'en autorisant une expulsion tout l'année en moins de 2 mois, vous garantissez une sécurité au propriétaire bien supérieure, pour un cout à mon avis bien inférieur. (comme le nombre de personne à la rue n'augmente pas, vous ne dépensez pas plus en aide, mais vous avez 80Millions de budget en plus si besoin...)

[gangsoleil]

en autorisant une expulsion tout l'année en moins de 2 mois

Il est certain que ce genre de mesures va aider les gens a louer des appartements...

En attendant, je te rappelle que lorsque tu n'es pas en CDI en gagnant 4 fois le loyer, tu ne peux pas te loger, a moins d'avoir un garant solide. Tu crois vraiment que les agences vont changer de comportement si elles peuvent expulser les gens comme elles le desirent ?

Oui, les mesures actuelles de protection des locataires sont beaucoup trop laxistes, et permettent tous les abus. Mais les loueurs profitent aussi allegrement du manque de biens sur le marche pour faire n'importe quoi.

Pour le moment, le marche de la location est deconnant dans tous les sens, et c'est a mon avis une refonte de tout le systeme qu'il faut, pas seulement un changement sur les expulsions.

[fregolo52]

Non, mais ce n'est pas sur cela que je te répondais, mais sur le fait que tu soustendais que la croissance des prix était sans limite. Ce qui faux à la fois historiquement et logiquement.

Ok, j'ai fait un peux mon marseillais.