Discussion :

[emulamateur]

Bonjour,

J'ai fait une recherche sur le site concernant les prêts à paliers et leur calcul.

Le but est de déterminer si le TEG est bon, ou pas, selon que l'on intègre les frais divers (assurances PTIA, crédit logement, etc.).

Sur les prêts dits "linéaires", il n'y a aucune difficulté ... J'ai réussi à générer une feuille qui me permet de vérifier tout çà ... Par contre, je m'arrache les cheveux pour un prêt à 2 paliers.

Les données :

Capital : 183310 €
Taux nominal : 4,3 %
Durée totale du prêt : 300 mois
Un premier palier de 144 mois, avec une mensualité 'assurances incluses' de 809,06 € (les assurances représentent 78,04 €/mois)
Un second palier de 156 mois, avec une mensualité 'assurances incluses' de 1497,55 € (les assurances représentent 78,04 €/mois)
Les frais de dossier : 284 € (représente 0,012 % dans le TEG)
Assurance PTIA : 14544 € (représente 0,392 % dans le TEG)
Assurance perte emploi : 8904 € (pas pris en compte dans le TEG)
Caution : 1666,48 € (représente 0,074 % dans le TEG)
TEG : 4,778%

L'idéal serait de pouvoir générer un tableau d'amortissement, et de déterminer, par calcul, si la banque a commis des erreurs et, surtout, de "recalculer" le TEG en y intégrant l'assurance perte d'emploi.

Si quelqu'un pourrait me donner un coup de main, merci !

[Flodelarab]

Bonjour

Si quelqu'un pourrait me donner un coup de main, merci !

Je ne sais pas si la banque s'est trompé, mais toi, tu as fait une erreur.
Dans la proposition conditionnelle, le verbe est à l'imparfait de l'indicatif.
Le mode conditionnel ne vient que dans la proposition principale, ici sous-entendue.

Code :

Sélectionner tout - Visualiser dans une fenêtre à part

Si quelqu'un pouvait me donner un coup de main, merci !

Quand au calcul, qu'est-ce que tu as fait ? Pourquoi n'aboutis-tu pas ?
En prenant une ligne par mois et une colonne par type de frais engagés, tu devrais pouvoir recalculer tout ça.
Qu'est-ce qui bloque ?

[clementmarcotte]

Bonjour,

Ben quoi ? Tu fais comme si tu avais deux prêts successifs. Tu changes tes données à chaque palier. Rien ne t'empêche d'avoir plusieurs données. L'important ce sont les bonnes adresses dans les bonnes cellules

[emulamateur]

Bonjour (et désolé pour la faute d'inattention),

J'ai enfin réussi à générer une feuille de calcul (en faisant "comme si" deux prêts se succédaient et où la mensualité du palier 2 est calculée en fonction du capital restant à financer à l'issue du palier 1) intégrant les 2 paliers avec les colonnes :

- Rang
- date
- capital amorti
- intérêts
- assurance
- mensualité totale

Le calcul se fait sur la base du taux nominal.

Maintenant, s'agissant de 2 paliers, je n'arrive pas à trouver comment calculer le TEG de ce prêt.

Autant, lorsque la mensualité est toujours identique, j'arrive à déterminer la part de chaque poste (frais de dossier, assurance PTIA, assurance perte d'emploi, etc.) pour obtenir mon TEG .... là, je sèche sur la méthode à employer ...

[Flodelarab]

Un prêt, c'est payer pour avoir de l'argent.
Donc, tu as un capital, prêté et rendu, d'une part, et un coût d'autre part.
Le taeg est le rapport entre le coût du crédit et le capital considéré.

Tu sais la somme que tu as emprunté au début.
Tu sais combien tu auras payé en totalité à la fin.
Donc tu peux calculer le coût du crédit.
Et en divisant par le capital, tu auras le taeg.

[emulamateur]

Merci pour cette piste mais qqch doit m'échapper.

le tableau d'amortissement donné par la banque indique

intérêts du prêt------------------------------------------------------ 143352,97 €----------------------------4.3%
frais de dossier------------------------------------------------------------284,00 €----------------------------0,012%
cotisation assurance obligatoire---------------------------------------14544,00 €----------------------------0,392%
cotisation assurance facultative----------------------------------------8904,00 €----------------------------- 0%
coût estimé garantie crédit logement----------------------------------1666,48 €-----------------------------0,074%
soit un coût global de ------------------------------------------------168751,45 €----------------------------4,778%
soit un TEG mensuel de ----------------------------------------------------------------------------------------0,398 %

Si j'applique ce que tu me proposes (ou alors j'ai loupé un truc), je ne retrouve pas un TEG de 4,778% ....

[Menhir]

Ne te laisse pas embourber par des % rapportés au mois.
Comme le dit Flodelarab, le coût d'un prêt se résume en la différence entre ce que tu reçois (un capital) et ce que tu rends (somme des mensualités et des frais diverses).
Inutile de chercher à connaitre la valeur des intérêts, fais plutôt directement la somme des mensualités, c'est beaucoup plus simple pour ne pas s'y perdre.
Si tu veux t'amuser, tu peux le diviser par le capital emprunté pour avoir un TEG total, plus facile à calculer, comprendre et comparer qu'un TEG mensuel.

A capital emprunté équivalent, c'est le seul élément financier (il peut y avoir des éléments non financiers) à considérer pour comparer deux offres de prêt.

C'est une règle simple, pragmatique et fiable.

[emulamateur]

J'entends bien (et comprends donc) ... néanmoins je dois simuler un TEG tenant compte des assurances "facultatives" et démontrer que le TEG total (incluant les assurances facultatives) est supérieur à 4,778 % ...

[Menhir]

Le montant total des assurances (comme ceux des frais de dossiers, de gestion, etc.) sont simplement à ajouter à ce que tu dois rembourser.

Mais, normalement, c'est inclus dans les mensualités.

Un conseil en passant d'ailleurs : renégocie ton prêt chaque années, une gagnera au moins quelques miettes au niveau des assurances qui sont calculées sur le capital restant à rembourser et sur la durée restante et qui, logiquement, devraient baisser régulièrement vu que le capital à rembourser diminue à chaque mensualité.

[Flodelarab]

Capital : 183310 €

frais de dossier------------------------------------------------------------284,00 €----------------------------0,012%

Pardon mais 284 / 183310 = 0,001549288 soit 0,1549288 %
Je ne sais pas d'où sort ton 0,012%, mais il y a une incohérence dans les chiffres que tu communiques.


Je ne comprends pas que tu te perdes dans les détails.
Le coût du prêt est constitué de tout ce que tu as payé en plus du capital ... que ce soit des frais, des assurances, ou le petit café payé à la charmante secrétaire !...

Donc

• Tu notes le Capital.
• Tu sommes tout ce que tu as dépensé en tout sans distinction.
• Tout ce qui dépasse la valeur du capital rentre dans le coût du prêt.
• Et tu calcules ton taeg.

Tout le reste, c'est de l'argumentaire bancaire pour t'embrouiller.

Pour être franc, le taeg est annuel... Donc pour tes 2 ans, il faudra diviser par 2. Mais on n'en est pas là.

[emulamateur]

C'est pourtant l'un des chiffres donné par la banque et je me demande si le fait qu'il y ait 2 paliers n'entraîne pas une influence sur le calcul ... c'est pourquoi je voudrais les refaire, vérifier la part de chacun des frais ajoutés pour déterminer le TEG et le comparer à celui proposé par la banque ... car si une erreur de 0,1 est démontrée (par calcul), il y a nullité du TEG ... et remplacement par le taux d'intérêt légal

[clementmarcotte]

Ça veut sure quoi TEG en français ?

Et cela comprend quoi en plus des intérêts.

Et puis, logiquement, si ton TEG c'est un taux unique, pour l'ensemble de la période d'amortissement et qui représente le total des intérêts et des frais comme étant uniquement des intérêts, (une sorte de taux "moyen"), tu dois plutôt regarder du côté du taux de rendement interne.

[Menhir]

Pardon mais 284 / 183310 = 0,001549288 soit 0,1549288 %
Je ne sais pas d'où sort ton 0,012%, mais il y a une incohérence dans les chiffres que tu communiques.

Sans doute parce qu'il est rapporté au mois.

Pour être franc, le taeg est annuel... Donc pour tes 2 ans, il faudra diviser par 2. Mais on n'en est pas là.

Je pense que c'est un peu plus compliqué qu'une division puisqu'on suppose que ce qui a été payé la première année n'impacte pas sur la seconde.

[Flodelarab]

Sans doute parce qu'il est rapporté au mois.

Non, en fait, j'ai compris. En additionnant les pourcentages annoncés comme "sous-parties" du TEG, on obtient le TEG.



On est dans un sous-forum de tableur.
Donc pour en avoir le cœur net, j'ai fini par le faire moi-même.

• Dans la première colonne, j'ai mis 144 lignes avec 809.06 et 156 lignes avec 1497.55.
• Dans la deuxième colonne, j'ai mis 1/12 car nous n'avons pas les dates précises.
• Dans la troisième colonne, j'ai mis le cumul de la seconde colonne.
• Dans la quatrième colonne, j'ai mis le calcul officiel légal du taeg :

  Code :

  Sélectionner tout - Visualiser dans une fenêtre à part

  =A1/(PUISSANCE(1+$F$1;C1))

• Dans la case F1, j'ai mis le taeg annoncé
• Dans la case F2 j'ai fait la somme de la colonne D.

Dans F2 doit apparaître la somme qu'ils auraient dû te prêter avec le taeg annoncé. Soit environ 188 k€.

J'ai donc fait une colonne H, clône de la colonne D, mais avec un taeg libre écrit dans la case F7.
Et la somme de H en F8.
On va tâtonner.
(...)
J'arrive à un taeg de 0,050039.
C'est le taeg réel qu'ils t'ont appliqué.
Et pas celui annoncé. (sous réserve d'application des bonnes dates)


Pour calculer ce qui correspondrait au taeg annoncé, il faudrait refixer les mensualités payées.
Et là, avec ton double-palier ... c'est hors de propos, car c'est le choix du banquier.

[emulamateur]

Merci beaucoup !

J'ai appliqué une autre méthode, en partant de la formule mathématique trouvée ici : https://www.cbanque.com/credit/teg2.php, dans la partie "Le TEG proportionnel d'un crédit immobilier (avant 2016)"

Le tableur permet d'automatiser les calculs, et de vérifier le taux ... que je fais varier

La somme de toutes les lignes doit se rapprocher du capital prêté ...

Et la banque s'est trompée ...

[emulamateur]

Bonjour,

J'essaie de modéliser ceci :

• Dans la première colonne, j'ai mis 144 lignes avec 809.06 et 156 lignes avec 1497.55.
• Dans la deuxième colonne, j'ai mis 1/12 car nous n'avons pas les dates précises.
• Dans la troisième colonne, j'ai mis le cumul de la seconde colonne.
• Dans la quatrième colonne, j'ai mis le calcul officiel légal du taeg :

  Code :

  Sélectionner tout - Visualiser dans une fenêtre à part

  =A1/(PUISSANCE(1+$F$1;C1))

• Dans la case F1, j'ai mis le taeg annoncé
• Dans la case F2 j'ai fait la somme de la colonne D.

Cela signifie que la colonne 2 contient, à chaque ligne, la valeur 0,08 ?

Qu'entends-tu par "cumul de la seconde colonne" ?

Merci de pour tes éclaircissements

[Flodelarab]

Ah. Pardon.

Qu'entends-tu par "cumul de la seconde colonne" ?

Pour tout ce genre de formules, la délivrance du crédit fait démarrer un chrono.
Le temps écoulé depuis la date "0" est utilisé en exposant du dénominateur du calcul.

Comme je n'ai pas les dates, 1/12 correspond à "1 an divisé par 12 mois". Le mois de février correspondrait plus à 28/365 et juillet à 31/365. (Bissextile ? A voir).
Le temps écoulé se cumule (par rapport à la date "0").

Cela signifie que la colonne 2 contient, à chaque ligne, la valeur 0,08 ?

Dans la colonne B, il y a effectivement 0.08 partout.
Mais c'est la somme qui intéresse.
C1 contient "=B1"
C2 contient "=C1+B2".
C3 contient "=C2+B3".
etc ...


Ainsi, le terme dû au versement de 809.06 après février/mars (c'est un exemple) est calculé par :



Et on fait la somme de 300 cellules D.

[emulamateur]

Merci !

J'ai modifié un peu ton tableau, non pas en utilisant des "fractions" de temps (1/12) mais en utilisant le rang de la mensualité comme "puissance", allant ainsi de 1 à 300 et en utilisant la même formule de calcul.

Cela fonctionne, impec !

Si, par exemple, je veux faire un différé total (i.e. les intérêts s'additionnent au capital emprunté sur la période) sur 8 mois, avec un versement de 1500 € le 9ème mois (par exemple) comment puis-je faire ?

Il suffit, par exemple, de mettre les 8 premières lignes à zéro (de la colonne A) et de mettre 1500 € en A9 ?

[Menhir]

Ton problème n'est pas un problème Excel. C'est un problème de mathématiques financières, ce qui n'est pas du domaine de ce forum.
Détermine les règles de calcul et il sera possible de te conseiller pour les appliquer dans Excel.

[Flodelarab]

J'ai modifié un peu ton tableau, non pas en utilisant des "fractions" de temps (1/12) mais en utilisant le rang de la mensualité comme "puissance", allant ainsi de 1 à 300 et en utilisant la même formule de calcul.

C'est complètement faux.
Arrête tout.
L'unité correspond à l'année.
L'unité doit correspondre à l'année.

Cela fonctionne, impec !

Qu'est-ce que ça veut dire ? Tu compares quoi avec quoi pour dire que "ça fonctionne" ?

(i.e. les intérêts s'additionnent au capital emprunté sur la période)

Mais qu'est-ce que c'est que cette tambouille ? Tu mélanges n'importe quoi.
La formule ne te permet que de calculer la somme qui aurait dû être prêtée.

Il suffit, par exemple, de mettre les 8 premières lignes à zéro (de la colonne A) et de mettre 1500 € en A9 ?

Surtout pas zéro dans la colonne D. Cela signifierait que tu as payé le versement le premier jour.
Chaque fraction est indépendante et correspond à un paiement.
Pour 8 mois sans paiement, tu ne calcules rien (0 en A, si tu veux), et pour 1500€ le 9ème mois, tu calcules:



270 jours sont environ 9 mois.